Was du wissen musst, bevor du in der Türkei kaufst — kompakt, ehrlich, dreisprachig.
Neben dem Kaufpreis: 4 % Tapu-Gebühr (Basis: deklarierter Wert), SPK-Gutachten (~300–500 USD), Übersetzer/Notar, ggf. Maklerprovision, DASK-Versicherung und laufende aidat. Faustregel: 6–8 % Nebenkosten einplanen.
Die türkische Steuernummer (vergi numarası) gibt es kostenlos und am selben Tag beim Finanzamt oder online — nötig für Bankkonto, Verträge und TAPU.
Prüfe Mikro-Lage: Preisniveau der Gegend, Verkehrsanbindung, Alltag, Lärm, und in Istanbul die Bodenbeschaffenheit/Erdbebenzone. Genau dafür gibt es Urbenas Area-Radar und Viertel-Profile.
Kat mülkiyeti (fertig + iskan) ist der Goldstandard. Bei kat irtifakı (Bauphase) und hisseli tapu (Anteile) gelten Sonderregeln — Begriffe siehe Glossar. Bei Grundstücken: ada/parsel über TKGM Parsel Sorgu verifizieren.
Seit 2019 bei jedem Verkauf an Ausländer Pflicht: Gutachten einer SPK-lizensierten Firma (3–7 Tage). Es dokumentiert den Verkehrswert — dein Schutz gegen überteuerte Angebote.
Vor der Übertragung: Belastungen/Hypotheken im TAPU-Auszug, imar-Status bei der Belediye (bei Grundstücken Pflicht), iskan bei Gebäuden, offene aidat-Schulden beim Verwalter. Ein lokaler Anwalt kostet wenig im Verhältnis zum Risiko.
Kaufpreis sicher zahlen (Bank, dokumentiert), Termin im Tapu-Amt, vereidigter Übersetzer ist für Ausländer Pflicht. Mit Unterschrift und neuer TAPU bist du Eigentümer — nicht vorher.
DASK abschließen (Pflicht), Strom/Wasser/Gas ummelden (iskan nötig), aidat beim Verwalter registrieren, jährliche Grundsteuer (emlak vergisi) bei der Belediye. Bei Vermietung als Yazlık: Tourismus-Permit beachten.
Redaktioneller Leitfaden, keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand 2026 — Gebühren und Pflichten können sich ändern.
Amtliche Eigentumsurkunde, ausgestellt vom Katasteramt TKGM.
Käuferhinweis: Ohne TAPU kein rechtssicheres Eigentum — ein Vertrag oder bezahlter Kaufpreis genügt nicht. Übertragung nur persönlich oder per Vollmacht im Tapu-Amt.
Vollwertiges Eigentum an einer fertiggestellten, abgenommenen Wohneinheit.
Käuferhinweis: Die beste TAPU-Art für Wohnungen — setzt die Bewohnbarkeitsbescheinigung (iskan) voraus.
Eigentumsanwartschaft an einer noch nicht abgenommenen Einheit (z. B. Neubau im Bau).
Käuferhinweis: Üblich bei Projekten — prüfe, ob und wann die Umwandlung in kat mülkiyeti (mit iskan) erfolgt.
Eigentum am Grundstück selbst, ohne Bezug auf Gebäude/Einheiten.
Käuferhinweis: Vorsicht bei Wohnungen, die nur mit arsa tapusu verkauft werden — dein Anteil ist dann nur ein Grundstücksanteil.
Mehrere Eigentümer teilen sich eine Urkunde mit ideellen Anteilen.
Käuferhinweis: Erhöhtes Risiko: Mit-Eigentümer haben Rechte (z. B. Vorkauf). Für Ausländer meist nicht empfehlenswert ohne Anwalt.
Legt fest, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf (imar durumu).
Käuferhinweis: Entscheidend bei arsa & arazi: 'imar var' ≠ Baugenehmigung. Verbindlich ist nur der Bescheid der Belediye.
Amtliche Abnahme, dass ein Gebäude den genehmigten Plänen entspricht.
Käuferhinweis: Wichtig für Neubau, Finanzierung und Versorgeranschlüsse. Ohne iskan kann es Probleme bei Strom/Wasser-Verträgen geben.
Monatliche Gebühr für Verwaltung, Pflege und Einrichtungen (Pool, Security …).
Käuferhinweis: Bei Site-Anlagen oft unterschätzt — frage immer nach der aktuellen aidat-Höhe und was enthalten ist.
Gesetzliche Erdbebenversicherung für Wohngebäude (Zorunlu Deprem Sigortası).
Käuferhinweis: Pflicht für TAPU-Übertragung und Versorgerverträge. Kosten sind moderat, jährlich zu erneuern.
Gutachten einer SPK-lizensierten Bewertungsfirma über den Verkehrswert.
Käuferhinweis: Seit 2019 Pflicht bei jedem Verkauf an Ausländer (ca. 300–500 USD, 3–7 Tage). Schützt auch vor überhöhten Preisen.
Übertragungsgebühr von 4 % des beurkundeten Kaufpreises (je 2 % Käufer/Verkäufer, oft verhandelt).
Käuferhinweis: Plane sie fest ein — Basis ist der deklarierte Wert; 2026 wurden viele amtliche Basiswerte deutlich angehoben.
Saisonal genutzte Ferienimmobilie, typisch an Ägäis & Mittelmeer.
Käuferhinweis: Bei Vermietung: Kurzzeitvermietung ist genehmigungspflichtig (Tourismus-Permit). Urbena zeigt den Permit-Status transparent an.
Echtes, im Tapu eingetragenes Miteigentum mit Nutzungsrecht für feste Zeiträume (z. B. 2 Wochen/Jahr).
Käuferhinweis: Nicht verwechseln mit 'devre tatil' — das ist nur eine Vertragsmitgliedschaft ohne Eigentum und eine häufige Betrugsquelle. Bei devre mülk: Tapu-Eintrag prüfen, bei devre tatil: Finger weg ohne Anwalt.
Diese Erklärungen sind redaktioneller Kontext und ersetzen keine rechtliche oder amtliche Prüfung (z. B. SPK-Gutachten, Belediye-Bescheid).
What to know before buying in Turkey — compact, honest, trilingual.
Beyond the price: 4% deed fee (on declared value), SPK appraisal (~USD 300–500), translator/notary, possible agent commission, DASK insurance and ongoing aidat. Rule of thumb: budget 6–8% extra.
The Turkish tax number is free and same-day at the tax office or online — needed for bank account, contracts and the deed.
Check micro-location: area price level, transport, daily life, noise, and in Istanbul soil/earthquake zoning. That is exactly what Urbena's area radar and district profiles are for.
Kat mülkiyeti (completed + iskan) is the gold standard. Kat irtifakı (under construction) and hisseli tapu (shares) have special rules — see glossary. For land: verify ada/parsel via TKGM Parsel Sorgu.
Mandatory since 2019 for every sale to foreigners: report by an SPK-licensed firm (3–7 days). It documents market value — your protection against overpriced offers.
Before transfer: liens/mortgages on the deed record, imar status at the municipality (a must for land), iskan for buildings, outstanding aidat with the manager. A local lawyer is cheap relative to the risk.
Pay securely (bank, documented), appointment at the deed office, sworn translator is mandatory for foreigners. You own the property with the signature and new deed — not before.
Take out DASK (mandatory), register utilities (iskan needed), register with the site manager for aidat, annual property tax at the municipality. If renting as a yazlık: mind the tourism permit.
Editorial guide, not legal or tax advice. As of 2026 — fees and requirements may change.
Official title deed issued by the land registry TKGM.
Buyer note: No TAPU, no legal ownership — a contract or paid price is not enough. Transfer only in person or via power of attorney at the land registry office.
Full ownership of a completed, certified residential unit.
Buyer note: The strongest deed type for apartments — requires the habitation certificate (iskan).
Ownership expectancy on a unit not yet certified (e.g. under construction).
Buyer note: Common for new developments — check if and when it converts to kat mülkiyeti (with iskan).
Ownership of the land itself, without reference to buildings/units.
Buyer note: Be careful with apartments sold on a land deed only — you would own a land share, not the unit.
Several owners share one deed with undivided shares.
Buyer note: Higher risk: co-owners have rights (e.g. pre-emption). Usually not advisable for foreigners without a lawyer.
Defines whether and how a plot may be developed (imar durumu).
Buyer note: Crucial for land: 'imar var' is not a building permit. Only the municipality's certificate is binding.
Official certification that a building matches the approved plans.
Buyer note: Key for new builds, financing and utility contracts. Without iskan, utility registration can be problematic.
Monthly fee for management, upkeep and amenities (pool, security …).
Buyer note: Often underestimated in compounds — always ask for the current aidat and what it covers.
Mandatory earthquake insurance for residential buildings.
Buyer note: Required for deed transfer and utility contracts. Moderate cost, renew annually.
Valuation report by an SPK-licensed appraisal company.
Buyer note: Mandatory for every sale to foreigners since 2019 (approx. USD 300–500, 3–7 days). Also protects against inflated prices.
Transfer fee of 4% of the declared price (2% buyer / 2% seller by law, often negotiated).
Buyer note: Budget for it — based on the declared value; many official base values rose sharply in 2026.
Seasonally used holiday home, typical along the Aegean & Mediterranean.
Buyer note: If renting out: short-term rental requires a tourism permit. Urbena shows permit status transparently.
Real co-ownership registered in the title deed, with usage rights for fixed periods (e.g. 2 weeks/year).
Buyer note: Do not confuse with 'devre tatil' — a mere contractual membership without ownership and a common fraud vector. For devre mülk: verify the deed entry; for devre tatil: avoid without a lawyer.
These explanations are editorial context and do not replace legal or official checks (e.g. SPK appraisal, municipal certificates).
Türkiye'de satın almadan önce bilmeniz gerekenler — kompakt ve dürüst.
Fiyatın yanında: %4 tapu harcı, SPK ekspertizi, tercüman/noter, komisyon, DASK ve aidat. Pratik kural: %6–8 ek maliyet.
Vergi numarası ücretsizdir; banka, sözleşme ve tapu için gereklidir.
Mikro konumu inceleyin: fiyat seviyesi, ulaşım, günlük yaşam ve İstanbul'da zemin/deprem durumu.
Kat mülkiyeti altın standarttır. Kat irtifakı ve hisseli tapuda özel kurallar geçerlidir. Arsada ada/parseli TKGM'den doğrulayın.
2019'dan beri yabancıya satışta zorunludur (3–7 gün). Piyasa değerini belgeler.
Devirden önce: tapu kaydındaki şerhler, belediyeden imar durumu, iskan ve aidat borçları. Yerel avukat riske göre ucuzdur.
Bedeli bankadan belgeli ödeyin; yabancılar için yeminli tercüman zorunludur. Mülkiyet imza ve yeni tapuyla geçer.
DASK yaptırın, abonelikleri devralın, aidat kaydını yaptırın, emlak vergisini ödeyin. Yazlık kiralamada turizm iznine dikkat.
Editoryal rehberdir, hukuki/vergisel danışmanlık değildir. 2026 itibarıyla — ücretler değişebilir.
TKGM tarafından düzenlenen resmî mülkiyet belgesi.
Alıcı notu: Tapu olmadan yasal mülkiyet olmaz — sözleşme veya ödeme yeterli değildir. Devir yalnızca tapu müdürlüğünde yapılır.
Tamamlanmış ve iskanlı bağımsız bölümün tam mülkiyeti.
Alıcı notu: Daireler için en güçlü tapu türü — iskan belgesi gerektirir.
Henüz iskan almamış bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet beklentisi.
Alıcı notu: Projelerde yaygındır — kat mülkiyetine (iskanlı) ne zaman geçileceğini kontrol edin.
Yapıdan bağımsız olarak arsanın mülkiyeti.
Alıcı notu: Yalnızca arsa tapusuyla satılan dairelere dikkat — payınız sadece arsa payı olur.
Birden çok malikin paylı mülkiyeti.
Alıcı notu: Risk daha yüksektir: paydaşların hakları vardır (ör. önalım). Avukatsız önerilmez.
Arsanın yapılaşma koşullarını belirler.
Alıcı notu: Arsa ve arazide kritiktir: bağlayıcı olan yalnızca belediyenin imar durumu belgesidir.
Yapının onaylı projeye uygunluğunun resmî onayı.
Alıcı notu: Yeni yapı, kredi ve abonelikler için önemlidir. İskansız yapıda abonelik sorunları yaşanabilir.
Yönetim, bakım ve olanaklar için aylık ücret.
Alıcı notu: Sitelerde sıkça hafife alınır — güncel aidatı ve kapsamını mutlaka sorun.
Konutlar için zorunlu deprem sigortası.
Alıcı notu: Tapu devri ve abonelikler için zorunludur. Yıllık yenilenir.
SPK lisanslı şirketçe hazırlanan değerleme raporu.
Alıcı notu: 2019'dan beri yabancıya satışta zorunludur. Fahiş fiyata karşı da koruma sağlar.
Beyan edilen bedelin %4'ü (yasal olarak alıcı/satıcı %2-%2).
Alıcı notu: Bütçenize ekleyin — 2026'da emlak vergi değerleri belirgin arttı.
Ege ve Akdeniz'e özgü sezonluk tatil konutu.
Alıcı notu: Kısa süreli kiralama izne tabidir. Urbena izin durumunu şeffaf gösterir.
Tapuya kayıtlı, belirli dönemler için kullanım hakkı veren gerçek paylı mülkiyet.
Alıcı notu: 'Devre tatil' ile karıştırmayın — o yalnızca sözleşmeli üyeliktir, mülkiyet vermez ve dolandırıcılıkta sık kullanılır. Devre mülkte tapu kaydını doğrulayın.
Bu açıklamalar editoryal bağlamdır; hukuki veya resmî incelemenin (ör. SPK ekspertizi, belediye belgesi) yerini almaz.